Promessa de compra e venda de imóveis, a importância da elaboração de um contrato seguro

Texto: Josiana Lima. Advogada especialista em Direito Imobiliário, contratos e responsabilidade civil. OAB/SC 45451

29 de Novembro de 2018

Muito utilizado nas negociações imobiliárias, o contrato de promessa de compra e venda de imóveis, que pode ser redigido por simples instrumento particular, é um contrato através do qual uma pessoa promete comprar um determinado bem e outra, por sua vez, promete vendê-lo pelo preço, condições e modos pactuados.

Mas quando realizamos estes contratos?

Na prática, estes contratos surgem de forma preliminar, ajustando entre as partes a negociação desejada.

O que poucas pessoas sabem é a grande importância de suas cláusulas e seu efeito obrigacional, uma vez que este contrato não efetiva a transferência da propriedade.

Como realizar um contrato de promessa seguro?

Desde a qualificação correta das partes até a assinatura de todos os envolvidos, a elaboração do contrato reserva seus cuidados.

O estado civil das partes pode revelar, por exemplo, se o vendedor realmente é dono da integralidade do imóvel ou não possuí mais direitos sobre o mesmo, como ocorre em casos de divórcio, onde o bem partilhado pode ter ficado somente para um dos cônjuges e ainda não ter sido registrado na matrícula imobiliária.

Outro exemplo é a venda realizada por meio de procuração. É de extrema importância que o procurador apresente no ato da assinatura uma certidão da procuração pública atualizada, uma vez que esta é suscetível de revogação a qualquer tempo sem a necessidade de autorização de quem teve seus poderes revogados.

Situações como estas acima descritas podem gerar grandes transtornos, além de irreparáveis prejuízos.

A descrição do imóvel objeto da compra e venda também deve ser completa, com suas respectivas metragens e sua área privativa de acordo com os dados fornecidos na certidão de matrícula que corresponde ao bem, visto que, a parte compradora ficará ciente do que está adquirindo, o que evita possíveis desentendimentos após aquisição.

A análise da documentação como precaução.

No que tange a segurança jurídica na aquisição de bens imóveis, é imprescindível a apresentação e análise de todas as certidões do promitente vendedor, assim como, as do imóvel, conferindo desta forma, ao futuro comprador, uma garantia de que seu bem não estará envolvido em ações judiciais referentes a débitos do antigo proprietário.

A referida análise também busca evitar que o financiamento imobiliário possa ser negado.

As vezes o proprietário possuí débitos em seu nome e uma boa análise da situação pode viabilizar, ou não, a transmissão da propriedade.

A forma de pagamento combinada pode te deixar mais seguro.

Sabemos que o vendedor se preocupa se receberá o valor combinado. Contudo o comprador também corre riscos, eis que paga o valor ajustado e poderá não receber a posse e a devida transferência da propriedade para o seu nome sem transtornos. Tanto o vendedor quanto o comprador necessitam de segurança jurídica sobre a forma de pagamento combinada e tudo isso é possível quando da realização do contrato.

Para casos de negativa do vendedor na transferência definitiva da propriedade, que ocorre através da outorga de escritura pública de compra e venda do imóvel, existe a possibilidade de adjudicação compulsória do bem.

A forma de pagamento também engloba saber, entre outros, se os valores serão pagos através de cheque, nota promissória ou outra forma ajustada, se haverá reajustes das parcelas e qual o valor da multa em caso de atraso.

Algumas estratégias podem ser utilizadas no contrato, buscando a certeza de uma transferência tranquila.

Detalhes fazem diferença.

A indicação dos móveis que ficarão, assim como a data da posse sobre o imóvel, também são assuntos que devem ser previamente decididos e resguardados no instrumento contratual e evitam a possibilidade de discussões acerca de possíveis indenizações.

A assinatura de duas testemunhas no contrato de promessa de compra e venda também resguarda sua importância, visto que torna o contrato título executivo extrajudicial caso o comprador não cumpra com o pagamento prometido.

Nunca é demais lembrar que o trabalho do corretor de imóveis também auxilia na segurança da negociação e ele não é menos importante. Por isso, o recebimento de sua comissão de corretagem também pode ser garantido no mesmo instrumento.

Como tenho certeza de que o imóvel é meu?

A forma de aquisição da propriedade imobiliária, quando por meio da compra e venda, somente ocorre pelo registro do Título de Aquisição no Cartório Imobiliário, mais conhecido como Registro de Imóveis. Este título necessário para transmissão pode ser a Escritura Pública de Compra e Venda, que realizamos no Cartório de Notas, ou o Contrato de Financiamento Imobiliário assinado na Instituição Financeira.

O Contrato de Promessa de Compra e Venda, por sua vez, também pode ser levado a registro na matrícula imobiliária, garantindo importantes direitos ao comprador, no entanto, não transfere a propriedade do bem.

Ficou preocupado? Busque saber se o seu Título de Aquisição foi registrado e tenha a certeza que o imóvel é seu!

Cada negociação imobiliária resguarda as suas peculiaridades. Todos os cuidados são fundamentais à segurança jurídica na sua aquisição, evitando dores de cabeça desnecessárias em um momento tão importante que é a aquisição do bem material mais precioso, o seu imóvel.

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