Definir o preço de um imóvel parece ser algo quase instintivo no dia a dia de um Corretor de Imóveis, principalmente para os profissionais com maior experiência e conhecimento do mercado onde atuam.
Porém, o que é feito por instinto pode se transformar numa técnica bem estruturada e estudada. É através desse conhecimento que a avaliação de um imóvel deixa o campo do “achismo” e se transforma num ramo de atividade pautado por uma metodologia específica, o que acaba dando maior credibilidade para o profissional e segurança para as pessoas que buscam esse serviço.
Para esclarecer um pouco mais sobre o que é a Avaliação Imobiliária, entrevistamos o Corretor de Imóveis e presidente da Associação Catarinense de Avaliadores do Mercado Imobiliário (ACAMI), Alvino José Júnior, que falou sobre as perspectivas para quem busca essa especialização e como está estruturado o mercado para os avaliadores.
Pergunta: Como está configurado atualmente o mercado de avaliação imobiliária para corretores de imóveis?
Resposta: O Art. 3º da lei 6.530/78 estabelece que “o Corretor de Imóveis, além da intermediação na compra, venda, permuta e locação, pode opinar quanto à comercialização imobiliária”.
Portanto, o Corretor de Imóveis é autorizado por força da lei que regulamenta sua profissão a opinar quanto a valorização imobiliária, e continuará sendo assim.
Apesar de a lei autorizar os profissionais do ramo imobiliário a realizar AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS, entretanto, ele encerra a parte legal, sem agregar o conhecimento técnico necessário para o Corretor(a) de Imóveis alicerçar seu conhecimento dentro de uma metodologia pautada em sustentação do motivo que determinado imóvel possui um valor “X”, levando-se em consideração as características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor com identificação de circunstâncias valorizantes ou desvalorizantes.
Exatamente por esse motivo, a Resolução COFECI 1.066/2007, criou a regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Estabelecendo a obrigatoriedade de conhecimento específico da matéria, inclusive através de curso preparatório.
P: Como que um corretor de imóveis pode se tornar também um avaliador imobiliário? Que tipo de diferencial isso pode dar ao profissional que se especializa nessa área?
R: Para o registro no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), os interessados obrigatoriamente deverão ser Corretores de Imóveis devidamente habilitados nos Conselhos Regionais que seja, cumulativa ou alternativamente:
I) Possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente;
II) Possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária.
Esses Cursos são obrigados também a cumprir uma determinada grade curricular que atenda as exigências contidas na Resolução.
A qualificação profissional é ponto pacífico em qualquer ramo, assim o diferencial é um profissional que além de estabelecer o valor de um imóvel, agrega uma técnica avaliatória para alicerçar seu conhecimento adquirido ao longo dos anos na profissão. Dessa forma, temos certeza de estar o sistema COFECI/CRECI oferecendo um Corretor de Imóveis com diferencial significativo para bem servir a sociedade.
P: Continua existindo ainda uma reserva técnica de mercado para engenheiros dentro da atividade de avaliação imobiliária? Como os corretores de imóveis podem se mobilizar para flexibilizar o mercado?
R: Antes mesmo de existir formalmente a profissão Corretor de Imóveis, os profissionais registrados no sistema CONFEA/CREA, ardilosamente avocaram para si como sendo uma prerrogativa a matéria avaliação de imóveis, quer aproveitando um vácuo legal, ou a inexistência de Corretores de Imóveis propriamente ditos, mas sim apenas de comerciantes do mercado imobiliário.
No nosso entendimento os Engenheiros apoderaram-se de uma atribuição eminentemente dos profissionais do ramo imobiliário.
Desde o momento que o Corretor de Imóveis atende o cliente na imobiliária, o primeiro item a ser definido é o valor do imóvel, que nada mais é do que a avaliação. Não é ao engenheiro que o proprietário perguntará quanto vale seu imóvel, ou quanto ele poderá pagar naquela propriedade sonho de sua família.
Assim, desde muito tempo, existe um lobby muito grande dos Engenheiros principalmente junto ao judiciário e aos bancos. O judiciário vem demonstrando essa linha de raciocínio que defendemos, com relação aos bancos é apenas uma questão de tempo.
A flexibilização do mercado já está em andamento. O judiciário em Santa Catarina foi um dos primeiros tribunais a reconhecer essa evidencia. Em 1.999, o então desembargador Dr. Francisco J.R. de Oliveira Filho, assinou o Provimento 01/99, onde determinava: “Não é exclusiva de profissional inscrito no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA) a realização de arbitramento ou avaliação de imóvel em se tratando de venda, permuta, locação, mesmo quando a coisa for objeto de ações renovatórias ou desapropriatórias, podendo as designações dos Exmos. Srs. Drs. Juízes de Direito ou Substitutos recair sobre Corretor de Imóveis regularmente inscrito no respectivo Órgão de Classe.”
Os órgãos ligados ao sistema CONFEA/CREA, insatisfeitos com o provimento acima mencionado, insurgiram contra o ato administrativo, na forma do patrocínio de mandado de segurança, contudo sem lograr êxito, vez que em decisão prolatada em matéria irrecorrível, no RECURSO ESPECIAL Nº 277.443 - SC, o Ministro FRANCISCO FALCÃO, assevera:
O Provimento da Corregedoria Geral de Justiça de Santa Catarina “não feriu direito líquido e certo dos profissionais inscritos no CREA”, confirmando que a avaliação de imóveis não é ato privativo dos profissionais de engenharia e arquitetura.
P: O senhor defende que a avaliação imobiliária contempla tanto aspectos técnicos quanto mercadológicos. Como explicar a diferença entre estes dois aspectos?
R: Quando em 2.004, nossos pares Conselheiros do CRECI/SC (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de Santa Catarina) nos deram a honra de apresentar proposta visando estabelecer critérios básicos para os profissionais do ramo imobiliário avaliar imóveis, já imaginávamos ser o ideal uma parceria entre o corretor e o Engenheiro, onde um traria seus conhecimentos de mercado e o outro sua experiência técnica.
Isso nunca foi possível, graças a intenção dos engenheiros de ter uma reserva de mercado, onde os Corretores seriam tratados como profissionais incapacitados técnica ou intelectualmente.
Em nosso entendimento, os aspectos técnicos seriam, por exemplo, o tipo de exploração a ser utilizada em determinado terreno rural, ou na aplicação de estudo a cerca de um loteamento para Glebas Urbanizáveis ou ainda, na analise da estrutura de um prédio, etc.
Da mesma forma, entendo ser o ideal a parceria entre esses dois profissionais e não como quer os engenheiros utilizar dos conhecimentos dos Corretores entrando nos estabelecimentos dos profissionais do ramo imobiliário, recolhendo informações primordiais relacionadas aos valores de mercado dos imóveis para suas avaliações e o Corretor continuar sendo um mero informante não remunerado do engenheiro.
Portanto, o melhor para ambas as categorias e para a sociedade seria a parceria, se isso não for possível, iremos continuar buscando nosso espaço nesta especialidade, que pertence sim aos Corretores de Imóveis.
P: Existe uma diferença entre valor e preço, ou eles andam sempre dentro de uma mesma linha?
R: Quando procuramos nos dicionário da nossa língua, podemos notar que preço e valor, são de significados idênticos, ou quando muito diferem em determinada colocação por parte de algum filólogo.
Os engenheiros pretendem fazer uma grande diferenciação entre essas duas palavras para tornar o assunto polêmico. Particularmente entendo que existe apenas um valor (ou preço) para o imóvel: O valor de venda, ou seja, aquele valor ou preço que o mercado realmente paga.
Portanto esse argumento de que determinado imóvel vale, por exemplo, um milhão de reais, mas em virtude de determinada situação pode ser vendido por 800 mil ou um milhão e duzentos mil, não me convence, pois na realidade o que se pretende é a possibilidade de se chegar a determinado montante que na prática é inviável para a realidade.