Uma decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) — REsp n. 2.225.451/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 12/5/2026, DJEN de 28/5/2026 — promete trazer mais agilidade aos processos de inventário e facilitar a venda de imóveis herdados. O colegiado reafirmou que acordos de partilha desigual entre herdeiros podem ser homologados pela Justiça, desde que precedidos de cessão de direitos hereditários, haja consenso entre todas as partes e os herdeiros sejam maiores e capazes.

Na prática, isso significa que os bens não precisam ser divididos de forma rigorosamente igual para que o acordo seja validado — desde que a desigualdade decorra de cessão de direitos hereditários formalizada entre os herdeiros, e não de simples ato unilateral. A decisão tende a reduzir a duração de inventários e a eliminar um dos principais obstáculos enfrentados por famílias que desejam regularizar e negociar imóveis recebidos por herança.

A decisão foi publicada no site do Superior Tribunal de Justiça, e pode ser consultada aqui https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/06072026-E-possivel-partilha-amigavel-com-divisao-desigual-dos-quinhoes-hereditarios--decide-Terceira-Turma.aspx

O que muda com a decisão

Até então, acordos que previam divisão desigual dos bens eram frequentemente questionados na Justiça, sob o entendimento de que poderiam representar renúncia parcial da herança — vedada pelo Código Civil — ou doação disfarçada entre herdeiros, sujeita à cobrança prévia do imposto de transmissão.

Com a decisão, fica esclarecido que, quando a diferença entre os quinhões resulta de cessão de direitos hereditários — negócio jurídico distinto da renúncia e da doação, que pode ser total ou parcial e deve ocorrer antes da partilha —, o papel do juiz deixa de ser analisar se a divisão é economicamente equivalente e passa a se concentrar na regularidade formal do acordo e na manifestação livre de vontade dos herdeiros.

Reflexos no mercado imobiliário

Na leitura de profissionais do mercado imobiliário, a decisão pode produzir efeitos significativos no mercado, especialmente em situações em que imóveis permanecem indisponíveis para venda durante anos por conta da demora na conclusão do inventário.

Enquanto o processo não é finalizado, é comum que os herdeiros passem a ser coproprietários do imóvel, formando o chamado "condomínio forçado". Nesse modelo, qualquer decisão importante — como vender, reformar ou financiar o imóvel — depende da concordância de todos os proprietários, o que frequentemente gera impasses.

Com a possibilidade de uma partilha consensual e desigual, um único herdeiro poderá receber integralmente determinado imóvel, enquanto os demais são compensados com outros bens ou valores financeiros. Após a homologação judicial e o registro da partilha no Cartório de Registro de Imóveis, esse herdeiro poderá negociar o imóvel sem depender da assinatura dos demais.

A medida também contribui para dar mais segurança jurídica às negociações, inclusive para compradores que dependem de financiamento bancário, já que imóveis com inventários pendentes costumam enfrentar maior burocracia e, muitas vezes, sofrem desvalorização no mercado.

Atenção aos aspectos tributários

Embora represente um avanço na flexibilização dos inventários, a decisão não elimina a necessidade de planejamento tributário.

Quando um herdeiro recebe uma parcela maior do patrimônio por meio de cessão gratuita de direitos hereditários, a operação é equiparada à doação e pode gerar a incidência do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).

Segundo a própria decisão, essa questão tributária não impede a homologação da partilha: conforme o Tema Repetitivo 1.074 do STJ, cabe ao Fisco analisar posteriormente a incidência do imposto, sem que isso condicione a validação judicial do acordo.

Por esse motivo, a recomendação é que acordos de partilha sejam elaborados com acompanhamento jurídico e tributário, garantindo segurança tanto para os herdeiros quanto para futuras negociações envolvendo os imóveis.

Mais autonomia para as famílias

Além de reduzir entraves para a comercialização de imóveis, o entendimento do STJ reforça a importância do planejamento sucessório e amplia a autonomia das famílias na definição da melhor forma de distribuir o patrimônio.

Embora a decisão não elimine eventuais conflitos entre herdeiros nem afaste a incidência de tributos quando cabíveis, ela representa um importante avanço ao permitir soluções mais flexíveis e adequadas à realidade de cada família, contribuindo para que imóveis deixem de permanecer parados durante longos períodos e possam retornar ao mercado com maior rapidez.