O Corretor de Imóveis sabe a importância de estabelecer uma relação de confiança entre ele e seu cliente, e tem conhecimento também das obrigações e responsabilidades legais a quais ele está atrelado.

Mesmo assim dentro do mercado imobiliário, é grande a quantidade de conflitos entre compradores e vendedores, ou locadores e locatários, que acabam indo parar no Poder Judiciário. Em muitos desses casos, porém, a situação poderia ter sido resolvida sem a necessidade de abrir um processo, com todo o desgaste e custo que isso acarreta.

É justamente para evitar a via judicial que existe a possibilidade de resolver os conflitos através da mediação ou da arbitragem. A aplicação desses métodos tem como objetivo a busca de agilidade na resolução de conflitos, melhor custo/benefício e facilidade para obter acordos. É crescente o número de empresas, profissionais e cidadãos que tem utilizado a conciliação, mediação e arbitragem em Santa Catarina.

Estas formas extrajudiciais de solucionar conflitos estão cada vez mais sendo usadas, inclusive pelo Poder Judiciário, que, com mais de 100 milhões de processos em andamento, não consegue dar uma resposta rápida e eficiente à população.

A FECEMA – Federação Catarinense das Entidades de Mediação e Arbitragem explica que esses métodos são formas extrajudiciais, muito embora a conciliação e a mediação estejam presentes também nos processos judiciais.

 

O que significam conciliação, mediação e arbitragem

A arbitragem é um procedimento através do qual as partes envolvidas em um conflito elegem um terceiro, denominado árbitro, para julgar a questão. A função do árbitro é semelhante à do juiz, que profere uma sentença decidindo o conflito. A diferença é que na arbitragem as partes tem que fazer esta opção conjuntamente, além do que, da sentença não cabe recurso, e o processo é consideravelmente mais rápido do que uma ação judicial.

Já a conciliação e a mediação, segundo a FECEMA, são formas dialogadas de resolver um conflito, através da ajuda de um facilitador. A conciliação é mais objetiva, geralmente usada em questões menos complexas, e, na maioria das vezes, quando as partes não tem um relacionamento mais profundo. Já a mediação trabalha visando não só compor o litígio, mas proporcionar uma melhoria no relacionamento das partes envolvidas.

 

Conciliação, mediação e arbitragem no mercado imobiliário

Importante lembrar que todos esses métodos são bem apropriados para os conflitos da área imobiliária, que é muito dinâmica e exige soluções mais rápidas. A mediação e a conciliação são mais informais e produzem excelentes resultados, fazendo com que as partes negociem e obtenham soluções que atendam a ambas necessidades.

No mercado imobiliário, a arbitragem é mais voltada para questões mais técnicas, principalmente as que dizem respeito a obras, equilíbrio econômico de contratos e questões onde as partes não consigam chegar a um denominador comum, necessitando então de uma decisão externa.

Para os Corretores de Imóveis, a aplicabilidade é mais comum nos contratos de transações imobiliárias, por isso a FECEMA orienta que ao redigir um contrato, o corretor deve inserir uma cláusula com a previsão de que, se surgir um conflito, as partes tentarão primeiro uma conciliação (ou mediação) e, se não obtiverem êxito, partirão para a arbitragem. Essa cláusula denomina-se “cláusula compromissória escalonada” e com isto, afasta-se a intervenção do judiciário. É muito importante que essa cláusula seja redigida com extremo cuidado, de preferência com o auxílio de um advogado, de forma que a eleição do método seja apropriada ao tipo de negócio que está sendo celebrado no contrato.

Danieli Sutil Muniz, do departamento jurídico da Portal Imóveis, de Blumenau, utiliza os métodos e se impressiona com a rapidez e a facilidade de entrar em acordo com os clientes devedores. Danieli é responsável por comparecer às audiências de conciliação na Câmara de Mediação e Arbitragem de Blumenau e Região. “É um ambiente muito mais descontraído, que não deixa a pessoa tão na defensiva. Ela já vai aberta a uma negociação, visto que não é uma ação de cobrança, mas uma forma de negociar”, destaca.

No caso da Portal Imóveis, a principal causa de litígios é em relação a aluguéis em aberto. Segundo Danieli, a vantagem principal notada pela empresa é com relação à agilidade. Assim que a imobiliária encaminha o processo para a Câmara, em até duas semanas é marcada uma audiência, sempre com resultado positivo. “É muito mais rápido do que entrar com o nosso advogado no Judiciário. Começamos a fazer alguns testes este ano e agora usamos de 4 a 5 vezes por mês”, conclui.

O CRECI-SC é um grande incentivador da utilização desses métodos pelos Corretores de Imóveis, e acredita que a resolução pacífica de conflitos pode transformar o mercado imobiliário.