Por Flaviano Vetter Tauscheck, Procurador Jurídico do CRECI-SC

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) decidiu, em julgamento recente, que cartórios e tribunais não podem condicionar o registro ou a averbação de escrituras públicas à apresentação de certidões negativas de débitos fiscais. 

A exigência, segundo o CNJ, representa uma forma indireta de cobrança de tributos, violando precedentes do Supremo Tribunal Federal, que considera tal prática como um “impedimento político”, vedado pelo ordenamento jurídico. 

Assim, eventual norma estadual ou municipal que condicione o registro à quitação de débitos fiscais é considerada inválida.

O relator, no entanto, destacou um ponto de equilíbrio: os cartórios podem solicitar as certidões fiscais para informar a situação do vendedor, desde que isso não impeça o registro. Disse expressamente: “É importante para a segurança do negócio que o comprador conheça a situação fiscal de quem vende. Positiva ou negativa, essa informação deve estar disponível. O que não se pode é condicionar o registro à inexistência de débitos.”

O papel do corretor de imóveis na segurança documental

A decisão do CNJ, portanto, reforça a diretriz da desburocratização no registro de imóveis, mas não reduz a importância da diligência prévia nas transações imobiliárias, responsabilidade que recai, em grande medida, sobre o corretor de imóveis e a imobiliária que representa o negócio.

Mesmo que o cartório não possa exigir determinadas certidões, o profissional da intermediação deve auxiliar na obtenção de toda a documentação essencial antes da formalização do negócio e zelar pela segurança jurídica do contrato, identificando riscos que possam comprometer a posse ou a propriedade do bem.

Entre os principais documentos que continuam sendo fundamentais para a análise do imóvel e de seus proprietários, destacam-se:

Do imóvel:

• Certidão atualizada de matrícula do imóvel (com ônus e averbações);
• Certidão negativa de débitos de IPTU;
• Certidão de regularidade perante o condomínio, se for unidade em edifício;
• Registro de incorporação, Habite-se e alvará de construção (nos casos aplicáveis);

Do(s) vendedor(es):

• CND da Receita Federal/INSS;
• Certidão de tributos municipais (inclusive ISS);
• Certidões forenses (civil, criminal, trabalhista e falência);
• Certidão negativa de protestos;
• Certidão de ações cíveis e execuções fiscais;
• Cópia autenticada dos documentos pessoais e comprovante de estado civil.

Em caso de pessoa jurídica: é indispensável analisar o contrato social e as certidões fiscais e trabalhistas da empresa, além da regularidade dos representantes legais.

Formalidade e prevenção são os melhores aliados

A decisão do CNJ não desobriga o corretor de imóveis de atuar com profissionalismo e rigor na checagem da documentação. Ao contrário: ao limitar o poder de exigência do cartório, o ônus da diligência prévia passa ainda mais a recair sobre quem intermedeia o negócio.

O CRECI/SC recomenda que os corretores de imóveis mantenham o hábito de reunir, conferir e arquivar todos os documentos relacionados às transações que intermedeiam, inclusive utilizando checklists e cláusulas contratuais que prevejam responsabilidades em caso de passivos ocultos.