Por Flaviano Tauscheck

Procurador Jurídico do CRECI-SC

No mercado imobiliário, uma das informações mais importantes sobre um terreno não está apenas na matrícula, na localização ou na metragem. Está no que pode ser construído nele.

Esse ponto exige uma distinção essencial: ser proprietário de um imóvel não significa, automaticamente, poder construir tudo o que se deseja.

A propriedade confere ao titular diversos poderes sobre o bem. Mas o direito de construir é exercido dentro dos limites definidos pela legislação urbanística, ambiental e administrativa. Em imóveis urbanos, esses limites decorrem do Plano Diretor, da lei de uso e ocupação do solo, do zoneamento, dos índices construtivos, dos recuos, da altura permitida, da taxa de ocupação, do coeficiente de aproveitamento e de outras regras municipais.

Para o corretor de imóveis, compreender essa diferença é fundamental.

Um terreno pode parecer excelente pela localização, pela testada, pela área total ou pelo preço. Mas isso não significa que seja viável para prédio, comércio, incorporação, loteamento ou determinado tipo de empreendimento.

O valor econômico do imóvel não depende apenas do tamanho físico do terreno. Depende também do seu aproveitamento urbanístico.

Em linguagem simples: um imóvel vale pelo que ele é, mas também pelo que a legislação permite fazer nele.

É por isso que expressões comuns em anúncios, como “ideal para incorporação”, “perfeito para prédio”, “excelente para comércio” ou “grande potencial construtivo”, exigem cautela. Essas afirmações não devem ser usadas apenas com base em impressão comercial. Devem estar apoiadas em informações verificáveis, pois o corretor responde pela veracidade das condições que anuncia e informa às partes.

A consulta de viabilidade, a análise do zoneamento e a conferência das normas municipais ajudam a identificar o uso permitido, o potencial construtivo, os limites de ocupação e eventuais restrições incidentes sobre o imóvel.

Esse cuidado protege o comprador, que passa a conhecer melhor as possibilidades e limitações do negócio. Protege o vendedor, que evita promessas incompatíveis com a realidade urbanística. E protege o corretor, que qualifica sua atuação profissional.

Ao mesmo tempo, esse conhecimento abre oportunidades.

O corretor que compreende o direito de construir consegue enxergar valor onde outros veem apenas metragem. Pode identificar terrenos subutilizados, imóveis com vocação para determinado uso, áreas com potencial de transformação urbana e oportunidades para investidores, incorporadores e empreendedores.

Também pode orientar melhor o proprietário sobre o posicionamento do imóvel no mercado, evitando anúncios genéricos e valorizando atributos reais, documentados e compatíveis com a legislação.

O corretor não precisa substituir o arquiteto, o engenheiro, o advogado ou o servidor municipal. Mas precisa saber quando uma informação exige verificação técnica antes de ser usada como argumento de venda.

A matrícula mostra a situação jurídica do imóvel. A viabilidade urbanística mostra o que pode ser feito nele.

No mercado imobiliário atual, essa diferença é decisiva.

A orientação do CRECI-SC é objetiva: antes de anunciar potencial construtivo, consulte a legislação municipal, verifique a viabilidade e evite prometer o que ainda não foi confirmado.

Informação correta não reduz oportunidades. Ao contrário, cria oportunidades mais seguras, melhora a qualidade da intermediação e fortalece a confiança no mercado imobiliário.