Por Dr. Flaviano Tauscheck

Procurador Jurídico do CRECI-SC

O Supremo Tribunal Federal decidiu, no Tema 1.455 da repercussão geral, que os municípios não podem fixar alíquota de IPTU em razão da área do imóvel.

A decisão gerou uma dúvida prática: isso significa que imóveis maiores devem pagar o mesmo IPTU que imóveis menores?

A resposta é não.

O que o STF vedou foi a utilização da metragem como critério direto para aplicar uma alíquota maior. A decisão não impede que a área do imóvel seja considerada na formação do seu valor venal, que é a base de cálculo do IPTU.

A diferença é importante.

O IPTU é calculado a partir do valor venal do imóvel. Esse valor pode levar em conta diversos elementos, como localização, padrão construtivo, área construída, idade da edificação, características do terreno, infraestrutura urbana e demais critérios definidos na legislação municipal.

Assim, em um mesmo edifício, é possível que apartamentos de tamanhos diferentes tenham valores venais diferentes e, por consequência, paguem IPTU em valores diferentes.

Isso não viola, por si só, a decisão do STF.

O problema ocorre quando a lei municipal cria uma alíquota mais alta apenas porque o imóvel possui determinada metragem. Foi essa lógica que o Supremo afastou.

Em termos simples: a metragem pode influenciar o valor do imóvel, mas não pode servir, sozinha, como gatilho para aumentar a alíquota do IPTU.

A Constituição permite que o IPTU seja progressivo em razão do valor do imóvel. Também admite alíquotas diferentes conforme a localização e o uso da propriedade. Área, porém, não se confunde com valor, localização ou uso.

Por isso, é possível que uma unidade maior pague mais IPTU se tiver maior valor venal. O que não é permitido é que o município aplique uma alíquota superior apenas porque o imóvel ultrapassou certa metragem.

Para o mercado imobiliário, a decisão é relevante porque ajuda a esclarecer a composição do IPTU e evita interpretações equivocadas em anúncios, avaliações e negociações.

O corretor de imóveis deve compreender essa distinção para orientar melhor seus clientes: IPTU maior não é automaticamente irregular. É preciso verificar se a diferença decorre do valor venal ou de uma alíquota majorada exclusivamente pela área.

A mensagem central é simples: imóvel maior pode pagar mais IPTU, mas o aumento deve decorrer do valor venal, não de uma alíquota maior baseada apenas na metragem.